1. Ya se publicaron en el Diario Oficial de la Federación, las declaratorias de utilidad pública relativa a 2,410,107.72 metros para el Tren Maya, los días 17 y 24 de enero de 2022. La superficie expropiada se refiere a terrenos que se encuentran del lado de la zona costera junto a la carretera federal.
  2. La identidad de los predios se encuentra descrita mediante los números catastrales y los metros cuadrados de afectación en una tabla inserta en la publicación.
  3. Para conocer con certeza si un predio es afectado, se debe acudir a las oficinas de la SEDATU, en la Ciudad de México, acreditando la debida propiedad del predio relacionado.
  4. La notificación de la expropiación se hará personalmente en el domicilio que tenga la autoridad en el expediente (si acudieron oportunamente a SEDATU después de la publicación del DOF del 17 de enero de 2022), pues la segunda notificación se haría por medio de el DOF, lo cuál ya sucedió el 24 de enero del 2022. Por lo tanto, todos los propietarios afectados se tienen ya por notificados. También tienen que estar pendientes de la notificación en los diarios de mayor circulación, pero la segunda publicación en el DOF es un hecho.
  5. Comienzan a correr los términos para las acciones legales. Veremos distintos caminos por parte de los abogados, habrá quien agote la instancia primero, vaya a la Secretaría y se defienda esperando una resolución posterior para inconformarse, otros promoverán amparos a partir de este momento, tomando en cuenta la primera publicación en el DOF, otros a partir de la segunda, y también habrá quien intente la vía administrativa. La suerte está echada, pero la gran dificultad para muchos no será solamente en la atinencia de la acción legal, sino la acreditación del interés jurídico. Muchos van a conseguir únicamente el derecho al pago correspondiente, lo cual ya era un hecho.
  6. Habrá quien cuestione la utilidad pública, otros cuestionarán la legalidad del proceso, los primeros van a equivocar el tino, los segundos tendrán un camino largo y estrecho por recorrer. Otro argumento será la afectación ecológica, pero me parece que será sin duda el más hipócrita de los argumentos, pues si en su terreno pudieran construir un hotel o un fraccionamiento no tendrían el mayor problema en afectar flora y fauna, pues es su propiedad privada, también auguro deficiencia en este punto.
  7. El valor catastral será la norma para la indemnización, como la mayoría de los terrenos pagan muy poco de predial en comparación con el valor comercial que tiene el terreno, quien piense que obtendrá un gran lucro del Estado con esta expropiación seguramente se llevarán un gran fiasco. Este punto es importante a considerar al hacer la evaluación de costos y beneficios en la defensa de sus propiedades. Los acuerdos con el político municipal en turno para pagar poco predial operarán en contra en este caso, además, para cobrarle al Estado hay que estar bien con el SAT.
  8. La expropiación señala que son bienes de propiedad privada, pero conozco muy bien la zona y puedo asegurar que hay una diversidad de origen de las propiedades. Los terrenos de Tulum y Puerto Morelos son en su mayoría de origen ejidal, muchos de ellos vendidos con contratos privados, pero sin la desincorporación correspondiente del ejido, así que va a ser un problema acreditar el interés jurídico de sus propietarios, tal vez muchos de estos terrenos son de los que aparecen sin número registral en la tabla de predios a expropiar del decreto. Otros tienen origen en terrenos nacionales, los cuales datan de los años 70 y 80, el problema que han presentado algunos es la correcta ubicación topográfica de sus predios, pues una cosa será lo que aparezca en sus escrituras, otra en el registro público y otra la del origen del predio ante la Secretaría de la Reforma Agraria (hoy SEDATU), cuyos expedientes tiene la autoridad en su poder; varios de estos predios tienen dos, tres o más escrituras. Un tercer bloque de predios tiene como origen el Instituto de Patrimonio Estatal, los cuales han sido muy cuestionados por la adquisición de políticos.
  9. Van a salir muchos temas de los registros públicos municipales involucrados al acreditar la propiedad, la relación entre superficies registradas, escrituras y predios originales será un tema de resolución reservada.
  10. La mayoría de las afectaciones a los terrenos es de muy pocos metros cuadrados, el 80% de los terrenos van de 45 a 800 metros cuadrados.

Ni todos los afectados son hoteleros para pensar que se llegará a acuerdos gremiales, ni es homogéneo el tipo de propiedad, lo que si tendrán que valorar todos los involucrados es la pertinencia de una pelea legal, las posibilidades de triunfo, pero sobre todo los costos y beneficios, pues como explicamos en muchos casos es tan poca la afectación que tal vez sea un pérdida de tiempo y dinero. Creo que al final quedarán muy pocos en el camino de la oposición a un tren que sin duda detonará la región, es más, tal vez ahora esos predios afectados adquieran un alto valor comercial, ante la posibilidad de crecimiento y movilidad, que tanto han esperado para poder hacer algo con ellos.

Vladimir Ricardo Landero Armburu en Twitter: @riclandero

Vladimir Ricardo Landero Aramburu. Maestro en Derecho por la UNAM. Abogado postulante de Landero Asociados Bufete Jurídico.